Der zahlungsunfähige Zwischenmieter

Die auf Anweisung des zahlung­sun­fähi­gen Zwis­chen­mi­eters erfol­gte Direk­tzahlung des End­mi­eters an den Ver­mi­eter gewährt diesem eine inkon­gru­ente Deck­ung, welche die Gläu­biger des Zwis­chen­mi­eters objek­tiv benachteiligt.

Der zahlungsunfähige Zwischenmieter

Ein Anfech­tungsanspruch aus §§ 129 ff, 143 Abs. 1 InsO scheit­ert in diesem Fall nicht am Fehlen ein­er objek­tiv­en Gläu­biger­be­nachteili­gung. Eine Gläu­biger­be­nachteili­gung im Sinne der insol­ven­zrechtlichen Anfech­tungsvorschriften liegt vor, wenn eine Recht­shand­lung entwed­er die Schulden­masse ver­mehrt oder die Aktiv­masse verkürzt und dadurch den Zugriff auf das Schuld­nerver­mö­gen vere­it­elt, erschw­ert oder verzögert hat. Eine Verkürzung der Masse kann ins­beson­dere dann ein­treten, wenn eine dem Schuld­ner zuste­hende Forderung durch Zahlung an einen Drit­ten getil­gt wird, weil der Schuld­ner für die Befriedi­gung des Zahlungsempfängers einen Ver­mö­gens­ge­gen­stand aufgibt, der anderen­falls den Gläu­bigern ins­ge­samt zur Ver­fü­gung ges­tanden hätte.

Die hier in Rede ste­hende Miet­forderung der Schuld­ner­in aus dem mit der End­mi­eterin geschlosse­nen Mietver­trag vom April 2007 stand auss­chließlich der Schuld­ner­in zu. Aus dem Mietver­trag für gewerbliche Zwis­chen­ver­mi­etung vom Jan­u­ar 2005 hat­ten die Kläger nur Ansprüche gegen die Schuld­ner­in, einen unmit­tel­baren Anspruch gegen die End­mi­eterin gab es nicht. Auf die Frage, ob die Schuld­ner­in über­haupt Ein­nah­men durch Weit­er­ver­mi­etung erzie­len kon­nte, sollte es im Hin­blick auf die von ihr gegen Ent­gelt über­nommene Miet­garantie ger­ade nicht ankom­men. Nach § 2 der “All­ge­meinen Bedin­gun­gen für die gewerbliche Zwis­chen­ver­mi­etung” sollte die Schuld­ner­in das wirtschaftliche Risiko der Erstver­mi­etung, Weit­er­ver­mi­etung und des Mietaus­falls der Kalt­mi­ete tra­gen. Damit mussten ihr auch die Ein­nah­men aus der Weit­er­ver­mi­etung zuste­hen. Eine Vere­in­barung zwis­chen den Klägern und der Schuld­ner­in über die Änderung dieser Ver­trags­be­din­gun­gen, auf­grund der­er die Zahlung unmit­tel­bar von der End­mi­eterin an die Kläger zu leis­ten war, hat es unstre­it­ig nicht gegeben.

Die in diesem Zusam­men­hang angestellte Erwä­gung der Revi­sion der Kläger, diese hät­ten ohne eine insol­ven­zfeste Über­tra­gung der Ansprüche der Schuld­ner­in gegen die End­mi­eterin auf sie durch die Anweisung zur Direk­tzahlung vom 15. Okto­ber 2007 nur die Möglichkeit gehabt, das Mietver­hält­nis mit der Schuld­ner­in wegen der offe­nen Mieten aus Juli und Okto­ber 2007 frist­los zu kündi­gen und damit die Krise der Schuld­ner­in noch zu ver­schär­fen, ist im Rah­men der Prü­fung, ob eine Gläu­biger­be­nachteili­gung vor­liegt, nicht erhe­blich. Die Frage des ursäch­lichen Zusam­men­hangs zwis­chen der Recht­shand­lung und der Gläu­biger­be­nachteili­gung ist auf­grund des realen Geschehens zu beurteilen. Für hypo­thetis­che, nur gedachte Kausalver­läufe ist insoweit kein Raum. Dass die Kündi­gung ohne die Anweisung zur Direk­tzahlung tat­säch­lich erfol­gt wäre, kon­nte das Gericht ohne­hin nicht fest­stellen. Die Kläger hät­ten mit der Kündi­gung die Miet­garantie ver­loren.

Die Würdi­gung, die Gläu­biger der Schuld­ner­in hät­ten infolge der Anweisung vom 15. Okto­ber 2007 nur noch Zugriff auf eine ver­min­derte Aktiv­masse gehabt, ist zutr­e­f­fend. Die Schuld­ner­in hat durch ihre mit­tel­bare Zuwen­dung den Klägern volle Deck­ung ihres Miet­zahlungsanspruchs ver­schafft zu Las­ten ihrer anderen Gläu­biger. Denn was einem Gläu­biger zugewen­det wird, kann für die Befriedi­gung der anderen nicht mehr einge­set­zt wer­den.

Auch die übri­gen Voraus­set­zun­gen eines Anfech­tungsanspruchs aus § 131 Abs. 1 Nr. 1 und 2, § 143 Abs. 1 InsO sind erfüllt.

In der Recht­sprechung ist seit jeher anerkan­nt, dass Befriedi­gun­gen, die nicht in der Art erbracht wer­den, in der sie geschuldet sind, eine inkon­gru­ente Deck­ung im Sinne von § 30 Nr. 2 KO gewähren. Für § 131 Abs. 1 InsO gilt dieser Grund­satz wie schon unmit­tel­bar dem Wort­laut der Bes­tim­mung ent­nom­men wer­den kann, gle­icher­maßen. Die Insol­ven­zgläu­biger benachteili­gende nicht geschuldete Direk­tzahlun­gen, die ein Drit­ter auf Anweisung des Schuld­ners erbringt, sind dem Empfänger gegenüber als inkon­gru­ente Deck­ung anfecht­bar. Dies gilt auch für Miet­zahlun­gen, die der End­mi­eter auf Anweisung des Zwis­chen­mi­eters an den Ver­mi­eter ent­ge­gen der ver­traglichen Vere­in­barung leis­tet. Denn der Ver­mi­eter hat keinen Anspruch darauf, seine Forderung gegen den Zwis­chen­mi­eter in dieser Art – auf­grund ein­er Zahlungsan­weisung an den End­mi­eter – durch diesen als Drit­ten erfüllt zu bekom­men. Darin liegt eine nicht uner­he­bliche Abwe­ichung vom nor­malen Zahlungsweg des Zwis­chen­mi­eters an den Ver­mi­eter. Der­ar­tige Direk­tzahlun­gen sind zudem beson­ders verdächtig, wenn sie – wie hier – an einen Zahlungsverzug des Zwis­chen­mi­eters und damit typ­is­cher­weise an dessen Liq­uid­itätss­chwierigkeit­en anknüpfen.

Aus den Beson­der­heit­en des Mietver­hält­niss­es als Dauer­schuld­ver­hält­nis fol­gt hier nichts anderes. Ob das Mietver­hält­nis bei frist­los­er Kündi­gung durch die Kläger auf die End­mi­eterin überge­gan­gen wäre, ist uner­he­blich, weil eine frist­lose Kündi­gung unterblieben ist. Mieter­schutzrechtliche Gesicht­spunk­te gebi­eten keine andere Sichtweise. Auch wenn gemäß § 566c Satz 1 BGB Anweisun­gen des Zwis­chen­mi­eters vom End­mi­eter zu befol­gen sind, hat die fehlende Kon­gruenz der Anweisung keine mieter­schädlichen Auswirkun­gen. Anfecht­bar ist die von den ver­traglichen Vere­in­barun­gen abwe­ichende Befriedi­gung gegenüber dem Ver­mi­eter als Empfänger, nicht gegenüber dem End­mi­eter als Leis­ten­dem. Der Schutz des End­mi­eters, der sich auf die Anweisung des Zwis­chen­mi­eters berufen kann, bleibt gewahrt. Dass eine peri­odis­che Verpflich­tung vor­liegt und keine Ein­malzahlung geschuldet wird, ändert nichts an der Inkon­gruenz der von den Vere­in­barun­gen abwe­ichen­den Befriedi­gung. Der Ein­wand des Bargeschäfts kann schon wegen der Inkon­gruenz der Art der Leis­tungser­bringung nicht greifen.

Die hier in Rede ste­hen­den Zahlun­gen hat die Schuld­ner­in in den Monat­en Jan­u­ar bis Juni 2008 ver­an­lasst. Sie gin­gen entwed­er im zweit­en und drit­ten Monat vor der Antrag­stel­lung im März 2008 oder in diesem Monat und danach ein. Die Schuld­ner­in war spätestens im Novem­ber 2007 zahlung­sun­fähig. Die weit­eren Voraus­set­zun­gen des § 131 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InsO liegen damit vor.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 20. Jan­u­ar 2011 – IX ZR 58/10

Der zahlungsunfähige Zwischenmieter