In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt.
Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts gegeben sind.
Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlagnahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung.
Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordene Wohngeldforderungen sind einfache Insolvenzforderungen nach § 38 InsO, die grundsätzlich nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren zu verfolgen sind (§ 87 InsO). Nur soweit der Wohnungseigentümergemeinschaft aus § 49 InsO, § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen bestimmter Wohngeldansprüche ein Absonderungsrecht zusteht, kann sie dieses im Absonderungsstreit gegenüber dem Insolvenzverwalter durchsetzen. Die nach der Insolvenzeröffnung fällig werdenden Wohngeldansprüche sind dagegen Masseschulden gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO. Wegen dieser Masseschulden kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen und aus einem Zahlungstitel in die Masse vollstrecken, auch aus der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG in das zur Masse zugehörige Grundeigentum, sofern die Voraussetzungen des § 90 InsO vorliegen. Hat der Insolvenzverwalter nach § 208 InsO Masseunzulänglichkeit angezeigt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohngeldforderungen, die nach Insolvenzeröffnung, aber vor Anzeige der Masseunzulänglichkeit entstanden sind (Altmasseverbindlichkeiten), weder mit der Zahlungsklage verfolgen, noch wegen dieser Ansprüche in die Masse vollstrecken (§§ 209 f InsO).
Es wird allerdings auch die Ansicht vertreten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordenen Hausgeldforderungen gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück habe, sie mithin aus der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG in dem dort geregelten Umfang in die Eigentumswohnung vollstrecken könne. Dies soll auch für den Fall gelten, dass der Insolvenzverwalter nach § 208 InsO die Masseunzulänglichkeit angezeigt hat. Diese Auffassung ist nicht richtig. § 49 InsO gilt schon nach seiner Stellung im Gesetz nicht für Masse, sondern nur für Insolvenzgläubiger. § 91 Abs. 1 InsO schließt es aus, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch Rechte an Gegenständen der Insolvenzmasse erwerben kann, auch wenn keine Verfügung des Schuldners und keine Zwangsvollstreckung für einen Insolvenzgläubiger zugrunde liegt.
Nur bei Insolvenzforderungen kann sich die Frage nach einem Absonderungsrecht aus § 49 InsO stellen. Bilden die Ansprüche der Klägerin dagegen Masseverbindlichkeiten, könnte sie auf dem beschrittenen Weg einen Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung nicht erlangen; ihre Klage wäre insoweit abzuweisen.
Zu den Masseverbindlichkeiten gehören die aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplans geschuldeten, jedoch erst nach Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Wohngeldvorschüsse, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 WEG. Ist der insolvente Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Begleichung von Vorschüssen gemäß dem für ein Kalenderjahr aufgestellten Wirtschaftsplan nicht nachgekommen, so sind die zur Zeit der Verfahrenseröffnung bestehenden Rückstände Insolvenzforderungen, § 38 InsO. Dabei ist unerheblich, dass die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen wird, denn dieser Beschluss hat hinsichtlich der Beitragsrückstände aus dem Wirtschaftsplan regelmäßig nur eine bestätigende Wirkung. Demgegenüber entsteht die Forderung auf Zahlung der so genannten Abrechnungsspitze – der Differenz zwischen den im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden Lasten und Kosten (Wohngeldsoll) und den für das Wohnungseigentum tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten – erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet. Ist die Abrechnungsspitze nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit.
Masseverbindlichkeiten werden von den Insolvenzforderungen nach der Fälligkeit der sich aus § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 WEG ergebenden Wohngeldansprüche abgegrenzt. Wann diese fällig werden, kann sich aus dem Teilungsplan oder einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ergeben. Soweit sich dort Fälligkeitsbestimmungen nicht finden, können die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7, § 28 Abs. 5 WEG die Fälligkeit der Vorschusszahlungen im Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Fälligkeit der übrigen Wohngeldansprüche im Jahresabrechnungsbeschluss oder in einem Beschluss über eine Sonderumlage bestimmen. So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Beschluss über den Wirtschaftsplan beispielsweise regeln, dass die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahres insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit zeitlich festgelegter Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten. Ist die Fälligkeit weder ausdrücklich noch konkludent geregelt, werden die Wohngelder gemäß § 28 Abs. 2 WEG auf den jederzeit möglichen Abruf des Verwalters hin fällig.
Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Streitfall ist die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006 zwar noch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens von den Eigentümern beschlossen worden. Ob durch diesen Beschluss über die Vorschussansprüche hinausgehende Ansprüche gegen die Schuldnerin etwa auf Nachzahlung einer Abrechnungsspitze entstanden und wann diese Ansprüche fällig geworden sind, ist den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen. Für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt eine Nachforderung nahe, stehen doch den geplanten Gemeinschaftskosten in Höhe von fast 80.000 € tatsächlich angefallene von mehr als 154.000 € gegenüber. Die Wohngeldvorschüsse für das Jahr 2006 werden nach allgemeiner Lebenserfahrung im Jahr 2006 fällig geworden sein; Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht jedoch ebenfalls nicht getroffen.
Die Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2007 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft erst im Juni 2008 beschlossen, mithin nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Soweit in diesem Beschluss eine Abrechnungsspitze enthalten ist, wäre der Zahlungsanspruch erst nach Insolvenzeröffnung entstanden und würde in jedem Fall eine Masseforderung darstellen. Aus der Abrechnung ergibt sich auch für das Wirtschaftsjahr 2007 für die Gesamtheit der Wohnungseigentümer eine – wenn auch geringe – Abrechnungsspitze (83.500 € geplante Gemeinschaftskosten gegenüber 86.700 € tatsächlich entstandenen Gemeinschaftskosten). Ob die gesamten Wohngeldvorauszahlungen für das Jahr 2007 vor Insolvenzeröffnung Ende Dezember 2007 fällig geworden sind, steht nach der Lebenserfahrung zu vermuten; festgestellt ist die Fälligkeit auch insoweit nicht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Juli 2011 – IX ZR 120/10
