Mietkaution für die Wohnung des Schuldners – und die Enthaftungserklärung

1. August 2017 | Insolvenzrecht
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Hat der Insolvenzverwalter oder Treuhänder eine Enthaftungserklärung gegenüber dem Vermieter des Schuldners abgegeben, sind sämtliche Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis der Insolvenzmasse entzogen. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis in vollem Umfang zurück.

Gerade der Schutz des Vermieters gebietet es, die Enthaftungserklärung auch auf die Kaution zu erstrecken. Andernfalls könnte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mit etwaigen Forderungen aus dem Mietverhältnis gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

Der Vorbehalt der Nachtragsverteilung eines Anspruchs der Schuldnerin auf Rückerstattung der Mietkaution bis zum Ablauf der Laufzeit der Abtretungserklärung gemäß § 287 Abs. 2 InsO ist daher nicht zulässig.

Eine Nachtragsverteilung kann nach der hier allein in Betracht kommenden Norm des § 203 Abs. 1 Nr. 3 InsO angeordnet werden, wenn nach dem Schlusstermin Gegenstände der Masse ermittelt werden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Wie der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 16.03.20171 entschieden und näher begründet hat, scheidet auch der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer Mietkaution bis zur gesetzlich zulässigen Höhe (§ 551 Abs. 1, Abs. 3 Satz 4 BGB) aus der Insolvenzmasse aus, wenn der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgibt. So liegt der hier entschiedene Streitfall.

Die mit der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO verbundene Freigabe erstreckt sich auf dasjenige Vermögen des Schuldners, das der weiteren Durchführung des Mietvertrags zuzuordnen ist. Vom Insolvenzbeschlag frei werden deshalb insbesondere alle mietvertraglichen Forderungen des Schuldners, die erst nach dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung entstehen. Der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution entsteht zwar aufschiebend bedingt bereits mit der Leistung der Kaution. Nach Sinn und Zweck der Mietkaution ist der Anspruch auf Rückzahlung jedoch der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung zuzuordnen2. Eine solche Auslegung der Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, deren Reichweite nicht zur Disposition des Insolvenzverwalters steht, widerspricht nicht den in den Gesetzesmaterialien verlautbarten Vorstellungen des Gesetzgebers3.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 13. Juli 2017 – IX ZB 33/16

  1. BGH, Beschluss vom 16.03.2017 – IX ZB 45/15, ZInsO 2017, 875
  2. BGH, aaO Rn. 10
  3. BGH, aaO Rn. 11

 
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