Kündigung bei der Wohnungsgenossenschaft

Der Insol­ven­zver­wal­ter kann die Mit­glied­schaft des Schuld­ners in ein­er Woh­nungsgenossen­schaft kündi­gen. Das insol­ven­zrechtliche Kündi­gungsver­bot für gemieteten Wohn­raum ist nach einem aktuellen Urteil des Bun­des­gericht­shofs auf diesen Fall nicht entsprechend anwend­bar.

Kündigung bei der Wohnungsgenossenschaft

In der Insol­venz des Mit­glieds ein­er Genossen­schaft ste­ht das Recht, die Mit­glied­schaft zu kündi­gen mit dem Ziel, den zur Insol­venz­masse gehöri­gen Anspruch des Schuld­ners auf Auszahlung des Auseinan­der­set­zungsguthabens (§ 73 GenG) zu real­isieren, dem Insol­ven­zver­wal­ter zu. Dies ergibt sich aus § 80 Abs. 1 InsO, jeden­falls aber in entsprechen­der Anwen­dung von § 66 GenG.

§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ist auf den Fall ein­er Kündi­gung der Mit­glied­schaft des Schuld­ners in ein­er Woh­nungsgenossen­schaft durch den Insol­ven­zver­wal­ter nicht unmit­tel­bar anwend­bar. Nach ihrem Wort­laut bet­rifft diese Vorschrift das Mietver­hält­nis über die Woh­nung des Schuld­ners. Zwar ist mit der Mit­glied­schaft in ein­er Woh­nungsgenossen­schaft regelmäßig auch ein Dauer­nutzungsver­hält­nis über eine Woh­nung ver­bun­den. Bei­de Rechtsver­hält­nisse sind aber voneinan­der zu unter­schei­den. Das Kündi­gungsver­bot des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gilt unmit­tel­bar allen­falls für das Dauer­nutzungsver­hält­nis.

Ob § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, wie das Beru­fungs­gericht meint, auf die Kündi­gung der Mit­glied­schaft in ein­er Woh­nungsgenossen­schaft entsprechend angewen­det wer­den kann, ist in Recht­sprechung und Lit­er­atur umstrit­ten. Diese Frage hat nun der BGH im Sinne ein­er Künd­barkeit auch in der Insol­venz des Genossen entsch­ieden. Die Vorschrift des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ist auf die Kündi­gung der Mit­glied­schaft des Schuld­ners in ein­er Woh­nungsgenossen­schaft nicht entsprechend anwend­bar. Ob eine plan­widrige Regelungslücke vor­liegt, kann dahin­ste­hen. Der zu beurteilende Sachver­halt ist nach der Entschei­dung des BGH jeden­falls mit dem geset­zlich geregel­ten Sachver­halt nicht hin­re­ichend ver­gle­ich­bar. Eine Analo­gie wäre nur dann zuläs­sig, wenn der zu beurteilende Sachver­halt in rechtlich­er Hin­sicht dem Tatbe­stand, den der Geset­zge­ber geregelt hat, so ähn­lich wäre, dass angenom­men wer­den kön­nte, der Geset­zge­ber wäre bei ein­er Inter­essen­ab­wä­gung, bei der er sich von den gle­ichen Grund­sätzen hätte leit­en lassen wie bei dem Erlass der herange­zo­ge­nen Geset­zesvorschrift, zu dem gle­ichen Abwä­gungsergeb­nis gekom­men. Dies ist jedoch nicht der Fall.

Die Mit­glied­schaft in ein­er Woh­nungsgenossen­schaft ste­ht in einem engen Zusam­men­hang mit der dauer­haften Nutzung ein­er genossen­schaftlichen Woh­nung durch das Mit­glied. Der Beitritt zur Genossen­schaft, ver­bun­den mit dem Erwerb eines oder mehrerer Geschäft­san­teile, ist regelmäßig Voraus­set­zung für die erstrebte Nutzung der von der Genossen­schaft ange­bote­nen Leis­tun­gen. In diesem Sinne sind die Mit­glieder ihrer Genossen­schaft in ein­er Dop­pel­funk­tion ver­bun­den, als Kap­i­tal­ge­ber und als Nutzer bzw. Kunde, wobei die Kun­den­beziehung in aller Regel die vor­rangige ist und die Kap­i­tal­beteili­gung nur sekundär als Mit­tel zum Zweck der Schaf­fung der Grund­la­gen für die Kun­den­beziehung erfol­gt. Auf­grund dieses Zusam­men­hangs kann das Auss­chei­den eines Mit­glieds aus der Woh­nungsgenossen­schaft auch zur Beendi­gung des Nutzungsver­hält­niss­es an der genossen­schaftlichen Woh­nung führen. Denn der Zweck ein­er Woh­nungsgenossen­schaft ist es, ihren Mit­gliedern Wohn­raum zur Ver­fü­gung zu stellen. Schei­det ein Mit­glied aus der Genossen­schaft aus und haben andere Genossen einen Bedarf an der Woh­nung des aus­geschiede­nen Genossen, ist die Genossen­schaft regelmäßig auf­grund ihres Statuts gehal­ten, das Nutzungsver­hält­nis mit dem aus­geschiede­nen Genossen aufzulösen und die Woh­nung einem Mit­glied zu über­lassen. Der Bun­des­gericht­shof hat deshalb ein berechtigtes Inter­esse der Genossen­schaft an ein­er Kündi­gung des Nutzungsver­hält­niss­es gemäß § 564b Abs. 1 BGB a.F. (§ 573 Abs. 1 BGB n.F.) bejaht, wenn ein Mit­glied gemäß § 68 GenG aus der Genossen­schaft aus­geschlossen wird oder gemäß § 65 Abs. 1 GenG frei­willig aus­tritt und die von ihm genutzte Woh­nung für ein anderes Mit­glied benötigt wird. Ob dies auch für den Fall der Kündi­gung der Mit­glied­schaft durch einen Gläu­biger des Schuld­ners nach § 66 GenG gilt, hat der Bun­des­gericht­shof offen gelassen. Zwin­gend ist die Annahme eines Kündi­gungsrechts der Genossen­schaft in einem solchen Fall nicht. Erst recht gilt dies, wenn nicht ein Einzel­gläu­biger, son­dern der Treuhän­der die Mit­glied­schaft des Schuld­ners in der Genossen­schaft ana­log § 66 GenG kündigt. Die Umstände des Einzelfall­es, etwa ein vom Schuld­ner mit dem Ziel der Restschuld­be­freiung selb­st gestell­ter Antrag auf Eröff­nung des Ver­braucherin­sol­ven­zver­fahrens und eine Bere­itschaft des Schuld­ners, sich nach Beendi­gung des Insol­ven­zver­fahrens nach Kräften um eine Wieder­erlan­gung der Mit­glied­schaft zu bemühen, kön­nen bei der Prü­fung eines berechtigten Inter­ess­es der Genossen­schaft an der Kündi­gung, jeden­falls aber im Rah­men der Abwä­gung der bei­der­seit­i­gen Inter­essen im Falle eines Fort­set­zungsver­lan­gens des aus-geschiede­nen Mit­glieds nach § 574 Abs. 1 BGB berück­sichtigt wer­den.

Der somit nicht zwangsläu­fige, aber immer­hin dro­hende Ver­lust der Woh­nung kann das Ziel des Ver­braucherin­sol­ven­zver­fahrens, dem Schuld­ner durch Erlan­gung der Restschuld­be­freiung einen wirtschaftlichen Neuan­fang zu ermöglichen, gefährden. Dieser Gefahr ist der Geset­zge­ber für Miet­woh­nun­gen mit der Neuregelung in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO im Jahr 2001 ent­ge­gen getre-ten. Zwis­chen der Sit­u­a­tion, in der sich ein Mit­glied ein­er Woh­nungsgenossen­schaft in ein­er Zahlungskrise befind­et, und der entsprechen­den Sit­u­a­tion eines “gewöhn­lichen” Woh­nungsmi­eters beste­ht jedoch ein entschei­den­der Unter­schied. Gegenüber bei­den kön­nen Gläu­biger vor Eröff­nung des Insol­ven­zver­fahrens die Pfän­dung und Über­weisung des kün­fti­gen Anspruchs auf Auszahlung des Auseinan­der­set­zungsguthabens bzw. der Mietkau­tion nach §§ 829, 835 ZPO erwirken. Während dem Gläu­biger eines Genossen­schaftsmit­glieds aber die Befug­nis offen ste­ht, nach § 66 GenG unter den dort genan­nten Voraus­set­zun­gen das Kündi­gungsrecht des Mit­glieds an dessen Stelle auszuüben und so die Voraus­set­zung für eine Auszahlung des gepfän­de­ten Anspruchs auf Auszahlung des Auseinan­der­set­zungsguthabens her­beizuführen, hat der Gläu­biger eines Mieters diese Möglichkeit nicht. Zugriff auf die Mietkau­tion hat er erst, wenn das Mietver­hält­nis ohne sein Zutun endet. Die Vorschrift des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gewährleis­tet diesen Schutz des Mieters auch im Insol­ven­zver­fahren, indem er eine Kündi­gung des Mietver­hält­niss­es durch den Insol­ven­zver­wal­ter auss­chließt. Gewährte man dem Mit­glied ein­er Woh­nungsgenossen­schaft im Insol­ven­zver­fahren einen entsprechen­den Schutz, führte dies zu ein­er Gle­ich­stel­lung mit dem Mieter, die vor Eröff­nung des Insol­ven­zver­fahrens nicht bestand.

Hinzu kommt, so der BGH, dass Woh­nungsgenossen­schaften ihren Mit­gliedern das Recht ein­räu­men kön­nen, mehr Geschäft­san­teile zu erwer­ben, als nötig ist, um eine genossen­schaftliche Woh­nung nutzen zu dür­fen (§ 7a GenG). Als Ein­zahlun­gen auf den Geschäft­san­teil kön­nen auch Sachein­la­gen, wie zum Beispiel Grund­stücke, zuge­lassen wer­den (§ 7a Abs. 3 GenG). Wäre eine Kündi­gung der Mit­glied­schaft durch den Insol­ven­zver­wal­ter in einem solchen Fall in entsprechen­der Anwen­dung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO aus­geschlossen, wären den Gläu­bigern auch Ver­mö­genswerte des Schuld­ners ent­zo­gen, die für den Erhalt sein­er Woh­nung nicht erforder­lich sind. Dies wäre vom Schutzz­weck dieser Norm nicht mehr gedeckt.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 19. März 2009 – IX ZR 58/08